In unserem Ratgeber erfahren Sie:

Gut, wenn man dafür einen Spezialisten an seiner Seite hat. Wir analysieren Ihre Lebenssituation und Ihre Wünsche ausführlich. Gemeinsam mit Ihnen erstellen wir das für Sie passende Finanzierungskonzept und prüfen dabei auch alle Fördermöglichkeiten. Als Vermittler können wir auf die Angebote von mehr als 400 Banken zugreifen und so eine maßgeschneiderte Finanzierung für Sie finden.

Wir möchten Sie als Verbraucher mit dieser Broschüre vorab umfassend über Immobiliar-Verbraucherdarlehen im Allgemeinen informieren und Ihnen die wichtigsten Begriffe erläutern. Mit dieser Broschüre wollen wir Ihnen helfen, bei der Aufnahme eines Darlehens die für Sie richtige Wahl zu treffen. Sollten über diese Broschüre hinaus weitere Fragen zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen bestehen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Die von Ihnen ausgewählte Bank wird die von Ihnen gewünschte Summe erst auszahlen, wenn der Darlehensvertrag rechtsverbindlich abgeschlossen wurde und sämtliche erforderlichen Auszahlungsvoraussetzungen, die im Darlehensvertrag festgehalten sind, erfüllt sind. Dies sind in der Regel Nachweise zu den vereinbarten Sicherheiten, insbesondere die ranggerechte Eintragung der Grundschuld sowie damit zusammenhängender Erklärungen.

Je nach individueller Vereinbarung wird der Nettodarlehensbetrag als Ganzes oder in Teilbeträgen, vor allem bei Modernisierung und Neubau entsprechend dem Baufortschritt, ausbezahlt. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, ist Ihre Bank verpflichtet, Ihnen das Darlehen entsprechend den Vereinbarungen auszuzahlen. Im Gegenzug sind Sie verpflichtet, das Darlehen auch abzunehmen.

Immobiliar-Verbraucherdarlehen (IVD) sind gewöhnlich auf einen längeren Zeitraum ausgelegt und werden daher in der Regel durch ein Grundpfandrecht abgesichert. Dazu wird meist eine Grundschuld neu bestellt oder eine bereits bestehende abgetreten. Für die Bestellung einer Grundschuld ist die Mitwirkung eines Notars notwendig. Der Notar wird eine Grundschuldbestellungsurkunde ausfertigen, diese dem zuständigen Grundbuchamt zuleiten und die Eintragung beantragen. Ihre Bank erhält dann vom Grundbuchamt einen beglaubigten Grundbuchauszug. Für dieses Verfahren sollten Sie insgesamt ca. 6 Wochen einplanen. Wir empfehlen Ihnen, sich bei Ihrem Notar nach den aktuellen Bearbeitungszeiten und ggf. nach der Möglichkeit einer »Notarbestätigung« zu erkundigen. Die durch die Bestellung und Eintragung der Grundschuld anfallenden Kosten sind von Ihnen zu tragen. Es ist üblich, dass Sie neben der Grundschuld ein notarielles, vollstreckbares Schuldanerkenntnis abgeben, womit Sie sich der sofortigen Vollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen unterwerfen.

Ihre Bank nimmt dieses Recht in der Regel als letztes Mittel bei einem rückständigen Darlehen in Anspruch. Dieses Anerkenntnis geben Sie ohne zusätzlichen Aufwand innerhalb der Grundschuldbestellungsurkunde ab. Im Einzelfall kann die Bank weitere Sicherheiten von Ihnen verlangen. Dies können z. B. Bürgschaften oder Ansprüche aus abgeschlossenen Bausparverträgen sowie Lebensversicherungen sein. Ihre Bank ist berechtigt, die von Ihnen gestellten Sicherheiten zu verwerten, sofern Sie Ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht erfüllen oder andere erhebliche Schwierigkeiten auftreten, für die es keine einvernehmliche Lösung gibt. Mit dem Risikobegrenzungsgesetz hat der Gesetzgeber Ihre Rechte für den Fall des Verkaufs oder der Abtretung von Darlehensforderungen bzw. Grundschulden gestärkt. Bei der Sicherungsgrundschuld können Sie alle Einreden aus dem Sicherungsvertrag oder aus der Grundschuld jedem neuen Erwerber der Grundschuld entgegensetzen.

Im Rahmen von IVD spielen Darlehen mit einem gebundenen Sollzinssatz eine herausragende Rolle. Der Gesetzgeber hat mit dem neuen Gesetz den Begriff »gebundener Sollzinssatz« eingeführt – herkömmlicherweise spricht man von »festem Zinssatz«. Die Sollzinsbindung beläuft sich üblicherweise nicht auf die gesamte Darlehenslaufzeit, sondern auf einen kürzeren Zeitraum (5 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre, 20 Jahre etc.). Eine solche Zinsgestaltung gewährt Ihnen Planungssicherheit und Schutz gegen Zinserhöhungen während der gewählten Sollzinsbindung, im Gegenzug

ist eine Kündigung während der Sollzinsbindung grundsätzlich ausgeschlossen. Nach Ablauf der Sollzinsbindung können Sie mit Ihrer Bank entweder eine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz treffen oder der Sollzinssatz wird dann veränderlich gestellt. In jedem Fall können Sie nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen.

Bei Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz (herkömmlicherweise spricht man von »variablem Zinssatz«) kann Ihre Bank den Sollzinssatz entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen erhöhen und ggf. senken. Im Regelfall wird ein Referenzzinssatz vereinbart wie z.B. der Geldmarktzinssatz EURIBOR. Der EURIBOR

ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große Banken untereinander für kurze Zeit Geld leihen. Die Zinsänderungen bergen für Sie sowohl Chancen als auch Risiken, da die monatliche Belastung erheblich schwanken kann. Sie können jederzeit den Darlehensvertrag mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist kündigen.

Bei einem sog. Cap- Darlehen wird neben der Vereinbarung eines veränderlichen Sollzinssatzes für einen Zeitraum von beispielsweise 3, 5, 10 oder 15 Jahren eine Zinsobergrenze (Cap) festgelegt, über die der Sollzinssatz des Darlehens nicht steigen kann. Zur Begrenzung einer Zinssenkung kann das Cap-Darlehen

zusätzlich mit einer Zinsuntergrenze (Floor) ausgestattet sein, unter die der Sollzinssatz des Darlehens nicht sinken kann. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, das Cap-Darlehen in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zu wandeln und damit eine stärkere Zinssicherheit zu erlangen.

Das Kombi-Darlehen besteht aus einer Kombination von klassischem Annuitätendarlehen mit gebundener Sollzinsbindung und einem Sondertilgungsdarlehen mit veränderlichem Sollzinssatz, das jeweils zum Zinsanpassungstermin ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Damit verbinden Sie Stabilität und Flexibilität.

Der Zinssatz des Sondertilgungsdarlehens wird auf Basis der 3-Monats-Zinsen (EURIBOR) festgelegt. Sie können bei steigenden Zinsen den Darlehensteil mit veränderlichem Sollzinssatz aber auch in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz wandeln.

Annuitätendarlehen sind die heute am meisten vereinbarte Darlehensform. Bei einem solchen Darlehen entrichten Sie während der vereinbarten Sollzinsbindung Raten in gleichbleibender Höhe. Diese Raten werden Annuitäten genannt und setzen sich aus Zinsen und Tilgung zusammen, wobei zunächst die Zinsen für den laufenden Abrechnungszeitraum abgedeckt werden und der verbleibende Teil der Rate zur Tilgung verwendet wird. Üblicherweise wird für

die Rückzahlung des Darlehens eine anfängliche Tilgung von 1 bis 3 Prozent zuzüglich ersparter Zinsen des Nettodarlehensbetrages vereinbart. Da der Zins aus der jeweiligen Darlehensrestschuld berechnet wird, sinkt der Zinsanteil der Rate, entsprechend steigt der Tilgungsanteil. Vereinbaren Sie eine höhere Anfangstilgung, so verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens.

Bei diesem Rückzahlungsmodell können Sie die Tilgung gegen Abtretung Ihrer Ansprüche aus einer bereits bestehenden oder neu abzuschließenden Kapitallebens- oder Rentenversicherung oder einem Bausparvertrag aussetzen.Sie zahlen für die Dauer der Tilgungsaussetzung an Ihre Bank nur die vereinbarten Zinsen und daneben an Ihren Versicherer oder die Bausparkasse die vereinbarten Beiträge. Die Ansprüche aus diesen Verträgen werden zur Sicherheit an die Bank abgetreten und können bei Fälligkeit zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden.

Hierbei kann Ihre Bank keine Garantie dafür übernehmen, ob und inwieweit eine vollständige Rückzahlung des Darlehens durch die Ablaufleistung möglich ist. Es kann ggf. erforderlich sein, dass die Rückzahlung teilweise aus sonstigen Mitteln zu bewirken ist oder Sie das Darlehen bis zur endgültigen Tilgung weiterführen müssen. Ebenso weisen wir daraufhin, dass ein Zinsänderungsrisiko bestehen kann, wenn die Bausparkasse die Zuteilung verschiebt. Vor der Abtretung von Ansprüchen aus einer Lebensversicherung empfehlen wir Ihnen, steuerliche Auswirkungen mit Ihrem Steuerberater abzuklären.

Bei diesem Modell bleibt das Darlehen zunächst tilgungsfrei. Sie zahlen während der Laufzeit neben den Zinsen an Ihren Finanzierungspartner entweder Beiträge zu Ihrem Versicherungsvertrag oder Ihrem Sparplan. Auch hier werden die zunächst abgetretenen

Ansprüche bei Fälligkeit zur Tilgung des Darlehens eingesetzt. Auch bei der Wahl dieser Rückzahlungsvariante empfehlen wir die vorherige Abklärung mit Ihrem Steuerberater.

Während der Laufzeit des Darlehens zahlen Sie an Ihre Bank nur Zinsen, im Übrigen bleibt das Darlehen tilgungsfrei. Am Ende der

Laufzeit tilgen Sie das Darlehen vollständig mit einer einmaligen Zahlung.

Sollten Sie auf Ihr Darlehen Sondertilgungen leisten wollen, bieten sich vielfältige Optionen an, über welche wir Sie gerne individuell informieren. Wichtig ist, dass Sie die Möglichkeit der

Sondertilgung mit Ihrer Bank vertraglich vereinbaren. Durch Sondertilgungen können Sie die Höhe der Tilgungsrate oder die Laufzeit des Darlehens verändern.

Ihre Bank wird Ihnen eine Liste aller anfänglichen, einmaligen Kosten vorlegen. Sie werden auch darüber informiert, ob die Kosten unabhängig von der Darlehensbewilligung entrichtet werden müssen oder ob das Angebot an Kosten verursachende

Dienstleistungen gebunden ist. Wir werden Sie aber auch vorab über die uns bekannten Kosten informieren. Dazu können z. B. Bereitstellungszinsen oder Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens zählen.

Dazu zählen unter anderem Notar- und Grundbuchgebühren, Prämien für andere eventuell von Ihnen abgeschlossene Produkte

Dazu zählen unter anderem Notar- und Grundbuchgebühren, Prämien für andere eventuell von Ihnen abgeschlossene Produkte

Wir verlangen von Ihnen ein Honorar gemäß dem mit Ihnen abgeschlossenen Vermittlungsvertrag, welches fällig ist, bei erfolgreicher Vermittlung und rechtsverbindlich unterzeichnetem Darlehensvertrag. Bei erfolgreicher Vermittlung des von Ihnen

gewünschten Darlehens können wir zusätzlich eine Vermittlungsprovision von der Bank, mit der Sie Ihren Vertrag abgeschlossen haben, erhalten.

Anschlussfinanzierung, Prolongation, Umschuldung – alle drei Begriffe haben eine ähnliche Bedeutung, unterscheiden sich aber dennoch. Sie bezeichnen keine Finanzierungsprodukte, sondern nur die Möglichkeiten, die Ihnen am Ende einer Sollzinsbindung zur Verfügung stehen. Anschlussfinanzierung wird als Oberbegriff verwendet. Er sagt aus, dass ein bestehendes Darlehen am Ende der Sollzinsbindung durch ein neues Darlehen abgelöst wird. Hierbei spielt es keine Rolle, ob Sie das neue Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank aufnehmen oder diese wechseln. Bei einer Prolongation akzeptieren Sie das Verlängerungsangebot Ihrer bisherigen Bank. Bei einer Umschuldung schließen Sie eine Anschlussfinanzierung mit einer neuen Bank ab. Sie können eine Anschlussfinanzierung sowohl zum Ablauf der Sollzinsbindung als auch heute im Voraus vornehmen.

Ein wichtiger Faktor, der die Entscheidung des Zeitpunktes maßgeblich beeinflusst, ist Ihre Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung. Wenn Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau bis zum tatsächlichen Ablauf Ihrer Sollzinsbindung (in bis zu 60 Monaten) ansteigt, können Sie sich die aktuellen Zinskonditionen mit einem sogenannten Forward-Darlehen sichern. Bei Forward-Darlehen wird zwischen echten und unechten unterschieden. Ein echtes Forward-Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass der Beginn der Sollzinsbindung zeitlich mit dem tatsächlichen Umschuldungszeitpunkt zusammenfällt. Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt mit der Konditionsvereinbarung auch die Sollzinsbindung.

Beim Abschluss eines Darlehensvertrages steht Ihnen ein Widerrufsrecht zu. Sie sind an Ihre Willenserklärung nicht mehr gebunden, wenn Sie sie binnen zwei Wochen widerrufen. Bei mehreren Darlehensnehmern steht dieses Widerrufsrecht jedem einzelnen Darlehensnehmer allein zu.

Die näheren Voraussetzungen und Rechtsfolgen entnehmen Sie bitte der Widerrufsinformation im ESIS Merkblatt oder Ihrem Vertragsentwurf.

Bei Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz können Sie Ihr Darlehen während der Sollzinsbindung grundsätzlich nicht kündigen. Der Unkündbarkeit des Darlehens steht auf der anderen Seite als Gegenleistung die langfristige Zinssicherheit gegenüber.

In diesem Fall haben Sie Ihrer Bank jedoch in der Regel denjenigen Schaden zu ersetzen, der ihm aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Die exakte Entschädigungssumme wird von Ihrer Bank im Einzelfall berechnet. Man nennt das Vorfälligkeitsentschädigung.

Falls Ihre berechtigten Interessen es gebieten, können Sie Ihr grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit Sollzinsbindung ausnahmsweise vorzeitig unter Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Dies ist z. B. der Fall, wenn Sie ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung des zur Sicherung des Darlehens beliehenen Grundstücks haben.

In jedem Fall können Sie nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten kündigen.

Bei Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz haben Sie das Recht, jederzeit unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zu kündigen, wobei die Rückzahlung des Darlehens nach erfolgter Kündigung entschädigungslos möglich ist.

Restschuld verlangt. Es können Verzugszinsen anfallen und Ihre Bank hat möglicherweise das Recht, Ihren Darlehensvertrag zu kündigen und die Sicherheit zu verwerten. Vor diesem Hintergrund empfehlen wir dringend, dass Sie sich bei Veränderung Ihrer persönlichen Lebenssituation schnellst möglich mit Ihrer Bank in Verbindung setzen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.